Pourquoi ce guide : le droit du LMNP bouge vite
Entre 2024 et 2026, le LMNP a été touché par plusieurs textes. Chacun produit ses effets à une date différente, et un projet supplémentaire est en discussion. Plutôt que d’accumuler les ouï-dire, voici un tableau daté, avec le niveau de certitude de chaque point.
| Date | Texte | Ce qui change | Niveau de certitude |
|---|---|---|---|
| 19 novembre 2024 | Loi Le Meur (n° 2024-1039) | Meublés de tourisme : micro-BIC resserré (seuil de 15 000 € et abattement de 30 % pour un meublé non classé), règles sur la résidence principale | Acquis, texte publié |
| 15 février 2025 | Loi de finances pour 2025 (n° 2025-127), art. 84 | Réintégration des amortissements dans la plus-value de revente | Acquis, confirmé par une réponse ministérielle du 24 mars 2026 |
| 1er janvier 2026 | Revenus 2026 | Seuil du micro-BIC porté à 83 600 € pour la longue durée et les meublés classés | Acquis, service-public.gouv.fr |
| 2026 | Loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 | Prélèvements sociaux de 18,6 % sur la location meublée non professionnelle | Acquis, impots.gouv.fr |
| 19 février 2026 | Loi de finances pour 2026 (n° 2026-103) | Statut du bailleur privé pour la location nue ; pas de suppression du régime réel LMNP | Acquis d’après les sources recoupées |
| Automne 2026 | Projet de loi de finances pour 2027 | Plafonnement de l’amortissement des LMNP proposé ; volet supprimé en première lecture selon la presse | Non définitif |
1. La réintégration des amortissements à la revente
C’est le changement le plus structurant. Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, le prix d’acquisition retenu pour la plus-value est diminué des amortissements déduits. La réponse ministérielle publiée le 24 mars 2026 confirme que la règle vaut quelle que soit la date de mise en location, et vise l’ensemble des amortissements déduits au titre de l’article 39 C. Le détail est dans notre guide sur la revente.
2. Des prélèvements sociaux plus lourds
Les revenus de location meublée non professionnelle supportent 18,6 % de prélèvements sociaux en 2026, contre 17,2 % pour la location nue : la hausse porte sur la CSG, passée à 10,6 %. Le taux de 17,2 % reste en vigueur pour les plus-values immobilières des résidents, selon service-public.gouv.fr. Ce taux s’ajoute à l’impôt sur le revenu à votre tranche marginale.
3. Les seuils du micro-BIC pour 2026
Pour les revenus 2026, le seuil de recettes est de 83 600 € pour la location meublée de longue durée et les meublés de tourisme classés, avec 50 % d’abattement. Pour un meublé de tourisme non classé, le seuil reste de 15 000 € avec 30 % d’abattement. Voir micro-BIC ou régime réel.
4. La loi Le Meur et les meublés de tourisme
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 vise à mieux encadrer les meublés de tourisme : fiscalité du micro-BIC resserrée pour les meublés non classés, limitation de la durée de location de la résidence principale (120 jours par an, avec possibilité pour la commune de la ramener à 90 jours), règles de copropriété et d’enregistrement. Ce site traite avant tout la location meublée de longue durée ; si votre projet est touristique, vérifiez les règles locales et le texte de la loi avant d’acheter.
5. La fin du Censi-Bouvard
La réduction d’impôt Censi-Bouvard, qui concernait certains investissements en résidences gérées neuves, s’est achevée pour les acquisitions réalisées après le 31 décembre 2022, d’après les sources professionnelles recoupées. Ce point est à confirmer sur Légifrance (article 199 sexvicies du CGI). Aujourd’hui, un LMNP dans le neuf ne bénéficie d’aucune réduction d’impôt dédiée.
6. Le projet de plafonnement de l’amortissement en 2027
Le projet de loi de finances pour 2027, déposé à l’Assemblée nationale début octobre 2026, comporte une disposition qui limiterait la déduction de l’amortissement pour les loueurs en meublé non professionnels. D’après la presse spécialisée, ce volet a été supprimé par les députés fin octobre 2026 en première lecture ; il reste toutefois possible que le texte soit modifié au Sénat, en commission mixte paritaire ou lors d’une nouvelle lecture. À la date de rédaction, rien n’est adopté ni définitif.
Conséquences pratiques pour un acheteur :
- ne bâtissez pas un projet sur l’hypothèse que l’amortissement sera maintenu à l’identique pendant vingt ans ;
- simulez un scénario sans amortissement (le micro-BIC en est un proxy) ;
- demandez au vendeur sur quelle version du texte repose son argumentaire fiscal.
7. Le statut du bailleur privé : une location nue
La loi de finances pour 2026 a institué un statut du bailleur privé qui permet d’amortir certains logements loués nus. Il ne remplace pas le LMNP, qui concerne la location meublée. Si vous hésitez entre location nue et meublée, comparez les deux sur vos chiffres plutôt que sur des slogans.
Notre méthode pour rester fiable
Chaque règle chiffrée de ce site est rattachée à une source officielle et datée. Ce qui n’est pas confirmé par un texte est signalé comme tel. Ce guide est mis à jour à chaque évolution significative : la date de mise à jour figure en haut de page.
À retenir. Le LMNP reste un régime viable, mais le droit y est mouvant. Un investissement doit tenir sans compter sur un avantage fiscal fragile.
Informations générales à jour au 10 novembre 2026, sans valeur de conseil personnalisé.