La réponse en bref
Le micro-BIC est un régime simplifié : l’administration retire automatiquement 50 % de vos loyers (au minimum 305 €) et vous imposez le reste. Aucune charge réelle n’est déduite. Le régime réel est un régime comptable : vous déduisez vos charges réelles, vos intérêts d’emprunt et l’amortissement du logement et du mobilier. Le premier est plus simple, le second est souvent plus favorable quand les charges et les amortissements dépassent la moitié des loyers, ce qui arrive fréquemment les premières années d’un achat financé à crédit.
Les seuils du micro-BIC en 2026
| Type de location meublée | Seuil de recettes, revenus 2025 | Seuil de recettes, revenus 2026 | Abattement |
|---|---|---|---|
| Longue durée (résidence principale du locataire) | 77 700 € | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé, chambre d’hôtes | 77 700 € | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 15 000 € | 30 % |
L’abattement ne peut pas descendre sous 305 €. Au-dessus du seuil, le régime réel s’applique. Source : service-public.gouv.fr et impots.gouv.fr, pages consultées le 10 novembre 2026. Les revenus 2026 sont déclarés au printemps 2027.
Ce que le régime réel permet de déduire
- Les charges de gestion et d’entretien : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables auprès du locataire, assurance propriétaire, frais de gestion locative, honoraires de comptable, cotisation foncière des entreprises.
- Les intérêts d’emprunt et les frais liés au crédit.
- L’amortissement du prix d’achat du logement (hors terrain) et du mobilier, à condition de pouvoir le justifier. Le détail est dans le guide sur l’amortissement.
Si, une année, les charges dépassent les loyers, le déficit n’est pas imputable sur votre salaire : pour un loueur non professionnel, il se déduit des revenus de location meublée non professionnelle de la même année et des dix années suivantes seulement.
Un raisonnement chiffré, avec des montants d’exemple
Imaginons des loyers de 9 000 € par an. Les chiffres qui suivent sont inventés pour illustrer la méthode, pas une prévision.
- Micro-BIC : abattement de 4 500 €, base imposable de 4 500 €.
- Régime réel avec 2 000 € de charges et 3 000 € d’intérêts : le résultat avant amortissement est de 4 000 €. Avec un amortissement de 6 000 € par an, l’amortissement déductible est limité à ce résultat, soit 4 000 € : la base imposable tombe à 0 €, et 2 000 € d’amortissement sont reportés sur les années suivantes.
Dans cet exemple, le régime réel supprime l’impôt sur les loyers, là où le micro-BIC taxe 4 500 €. À l’inverse, pour un logement acheté sans crédit, avec 1 500 € de charges et un faible amortissement, le micro-BIC peut rester plus avantageux. C’est pourquoi la réponse n’est jamais « toujours le réel » : elle se calcule. Le simulateur fait ce calcul avec vos données.
L’impôt n’est pas tout : les prélèvements sociaux
Quel que soit le régime, les revenus de location meublée non professionnelle supportent des prélèvements sociaux de 18,6 % depuis 2026 (CSG à 10,6 %, CRDS à 0,5 %, prélèvement de solidarité à 7,5 %), contre 17,2 % pour la location nue. Ils s’ajoutent à l’impôt sur le revenu, calculé à votre tranche marginale. Dans l’exemple ci-dessus, chaque euro de base imposable coûte donc, pour un contribuable à 30 %, environ 48,6 centimes.
Le piège à la revente
Le régime réel n’est pas gratuit : les amortissements déduits sont, pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, réintégrés dans le calcul de la plus-value. Le micro-BIC, lui, n’amortit rien et ne crée pas ce supplément. Comparer les deux régimes sans intégrer la revente donne une image incomplète : voir le guide sur la revente.
Comment exercer l’option pour le réel
L’option se manifeste dans les délais de la déclaration de revenus. Elle se reconduit tacitement chaque année tant que vous n’y renoncez pas. Au réel, vous remplissez la liasse fiscale (formulaire n° 2031-SD) et reportez les montants sur la déclaration n° 2042 C-PRO. Beaucoup de loueurs confient cette tâche à un expert-comptable : son coût est une charge déductible, mais il pèse sur le résultat des petits loyers.
Méthode en quatre questions
- Mes charges, intérêts et amortissements annuels dépassent-ils 50 % de mes loyers ? Si oui, le réel mérite d’être étudié.
- Ai-je un crédit ? Les intérêts sont élevés au début et diminuent ensuite : le calcul change d’une année sur l’autre.
- Combien de temps vais-je détenir le bien ? Plus la détention est longue, plus les abattements pour durée de détention atténuent la plus-value.
- Ai-je besoin de simplicité ? Le coût d’un comptable et le temps de gestion font partie du calcul.
Point d’attention. Un projet de plafonnement de l’amortissement des loueurs en meublé non professionnels figure dans le projet de loi de finances pour 2027, en discussion à la date de rédaction. Selon la presse spécialisée, l’Assemblée nationale en a supprimé le volet fin octobre 2026, sans que le texte soit définitif. Suivez l’actualité fiscale avant d’acheter.
Ces informations sont générales. Elles ne tiennent pas compte de votre situation et ne constituent pas un conseil fiscal.