LMNP : la définition en une phrase
Le LMNP, ou loueur en meublé non professionnel, est un particulier qui met en location un logement meublé et dont l’activité ne relève pas du statut de loueur professionnel. Les loyers perçus ne sont pas des revenus fonciers : ils entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), parce que la location meublée est, fiscalement, une activité commerciale.
Cette différence de catégorie change tout dans le calcul de l’impôt. Un propriétaire qui loue vide déduit ses charges dans le cadre des revenus fonciers. Un loueur meublé choisit entre un abattement forfaitaire (le micro-BIC) et le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles et d’amortir le logement et le mobilier. Cette faculté d’amortir est la raison pour laquelle le LMNP est si souvent évoqué par les investisseurs.
Ce que « neuf » change, et ce qu’il ne change pas
Dire « LMNP neuf », c’est combiner deux choses distinctes : un statut fiscal (le LMNP) et un type de bien (un logement neuf ou en état futur d’achèvement). Le statut ne dépend pas de l’âge du bien. Ce que le neuf modifie, c’est autre chose.
- Les frais d’acquisition. Les études de notaires citent généralement 2 à 3 % du prix dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Le prix de vente neuf, lui, s’entend le plus souvent TVA comprise.
- L’état du bien. Un logement neuf n’appelle pas de gros travaux dans les premières années et respecte les normes de construction récentes. Cela réduit certaines charges, mais pas la vacance ni le risque de marché.
- Les garanties de construction. Elles protègent l’acquéreur pendant plusieurs années après la livraison, sous les conditions prévues par la loi.
- L’absence de réduction d’impôt dédiée. La réduction Censi-Bouvard, qui concernait certaines résidences gérées neuves, n’a pas été reconduite au-delà du 31 décembre 2022 d’après les sources professionnelles que nous avons recoupées. Un vendeur qui présente aujourd’hui un « avantage fiscal » dans le neuf parle donc, en pratique, du régime d’amortissement du LMNP.
Deux manières de louer en LMNP dans le neuf
Le meublé classique. Vous achetez un appartement, vous le meublez et vous le louez vous-même ou par une agence, à l’année, avec un bail meublé. Vous gardez la main sur le choix du locataire et du loyer, mais aussi sur la vacance et la gestion.
La résidence gérée. Vous achetez un lot dans une résidence (étudiante, senior, affaires, tourisme) et vous le confiez à un exploitant, en général par un bail commercial. C’est un montage différent, avec ses avantages et ses risques propres : voir notre guide sur le LMNP en résidence services.
La fiscalité en trois lignes
- Micro-BIC : pour la location meublée de longue durée, le seuil de recettes est de 83 600 € pour les revenus 2026 (77 700 € pour les revenus 2025) et l’abattement forfaitaire est de 50 %, avec un minimum de 305 €. Les charges réelles ne sont pas déduites.
- Régime réel : vous déduisez les charges réelles, les intérêts d’emprunt et l’amortissement. Un déficit se reporte sur les seuls revenus de location meublée non professionnelle, pendant dix ans.
- Prélèvements sociaux : les revenus de location meublée non professionnelle supportent 18,6 % de prélèvements sociaux depuis 2026, contre 17,2 % pour les revenus fonciers.
Le détail de la comparaison est dans notre guide micro-BIC ou régime réel, et le simulateur la chiffre avec vos propres montants.
LMNP ou LMP : le statut dépend de deux seuils
Vous êtes loueur professionnel si, cumulativement, vos recettes annuelles de location meublée dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus d’activité du foyer (salaires, autres BIC, BNC, BA). Dans le cas contraire, vous êtes non professionnel. Le statut change le traitement des déficits, des plus-values et des cotisations sociales : c’est l’objet de notre guide LMNP ou LMP.
L’amortissement a un revers : la revente
Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value de revente. Un LMNP qui paie peu d’impôt pendant la location peut donc en payer davantage au moment de vendre. Ce point doit entrer dans le raisonnement dès l’achat : lisez le guide sur la revente.
Avant d’acheter : les questions à poser
- Le prix d’achat est-il cohérent avec les loyers du quartier, indépendamment de l’avantage fiscal ?
- Qui gère le bien, à quel coût, et que se passe-t-il en cas de vacance ?
- En résidence gérée, qui est l’exploitant, quelle est la durée du bail, comment le loyer est-il révisé ?
- Quelle est la valeur de revente réaliste, et à qui pourrez-vous vendre ?
- Un expert-comptable a-t-il validé le traitement de la TVA, des frais d’acquisition et de l’amortissement ?
À retenir. Le LMNP est un régime fiscal, pas un produit financier. Il peut alléger l’impôt sur les loyers, mais il ne rend pas un mauvais investissement bon. L’avantage fiscal ne doit jamais être la seule raison d’acheter.
Ce guide présente des règles générales, mises à jour au 10 novembre 2026. Il ne remplace ni les textes officiels ni l’avis d’un professionnel qui connaît votre situation.