La règle en deux conditions
Selon impots.gouv.fr, un loueur est professionnel si, cumulativement :
- ses recettes annuelles de location meublée (pour l’ensemble du foyer fiscal) dépassent 23 000 € ;
- ces recettes excèdent les autres revenus professionnels du foyer soumis à l’impôt sur le revenu : salaires, pensions, autres bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux (liste indiquée par impots.gouv.fr).
Dans le cas contraire, le loueur est non professionnel. Il suffit donc de rester sous 23 000 € de recettes, ou d’avoir des revenus d’activité plus élevés que les loyers, pour demeurer LMNP. Service-public.gouv.fr formule la même idée sous un angle inversé : le loueur est non professionnel si ses recettes sont inférieures à 23 000 € ou inférieures à ses autres revenus d’activité.
Ce qui est comparé : un exemple de raisonnement
Les chiffres suivants sont inventés pour illustrer la comparaison.
| Situation du foyer | Recettes meublées | Autres revenus d’activité | Statut |
|---|---|---|---|
| Un salarié, un logement | 9 000 € | 45 000 € | Non professionnel (recettes < 23 000 €) |
| Un cadre, plusieurs lots | 30 000 € | 55 000 € | Non professionnel (recettes < autres revenus) |
| Un foyer sans autre activité | 30 000 € | 4 000 € | Les deux conditions sont réunies : statut professionnel |
Le statut est apprécié chaque année. Il peut donc bouger si les loyers montent, si un salaire disparaît ou si l’on achète un deuxième ou un troisième lot. C’est un point à surveiller dès que l’on élargit son parc.
Les conséquences du statut
| Sujet | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Déficit | Imputé sur les revenus de location meublée non professionnelle, même année et dix années suivantes | Imputé sur le revenu global sans limite, report possible sur six ans si le revenu est insuffisant |
| Plus-values | Régime des particuliers, avec abattement pour durée de détention et réintégration des amortissements depuis le 15 février 2025 | Régime des plus-values professionnelles |
| Cotisations sociales | Aucune sous 23 000 € de recettes ; prélèvements sociaux sur le patrimoine (18,6 %) | Cotisations sociales dues selon le régime applicable |
| Micro-BIC | Possible dans les seuils | Possible dans les seuils |
Sources : service-public.gouv.fr (fiches F32744 et F34102) et impots.gouv.fr. Le détail des cotisations et de la fiscalité des plus-values professionnelles relève d’un conseil spécialisé.
LMP : avantage ou contrainte ?
Le statut professionnel permet d’imputer un déficit sur le revenu global, ce qui attire certains investisseurs. Mais il entraîne des cotisations sociales, un autre régime de plus-values et des obligations de gestion plus lourdes. Rien n’indique qu’il soit plus avantageux : tout dépend de la situation de chacun. Ne cherchez pas à « devenir LMP » pour un gain fiscal supposé sans faire valider le calcul complet par un professionnel.
Comment vérifier votre propre statut
- Additionnez toutes vos recettes meublées de l’année, tous logements confondus et pour tout le foyer.
- Listez les autres revenus professionnels du foyer : salaires, pensions, BIC, BNC, BA.
- Comparez aux deux conditions. Si l’une n’est pas remplie, vous êtes non professionnel.
- Recommencez chaque année, surtout après un nouvel achat.
Cas particuliers qui font hésiter
- Un couple marié ou pacsé : les recettes et les revenus s’apprécient au niveau du foyer fiscal. Les revenus d’activité des deux conjoints sont additionnés pour la comparaison.
- Un retraité : selon impots.gouv.fr, les pensions figurent parmi les revenus pris en compte dans la comparaison avec les recettes meublées. Vérifiez la composition exacte de vos revenus avec un professionnel.
- Plusieurs logements : les recettes de tous les meublés du foyer se cumulent, que les biens soient en ville, à la mer ou en résidence gérée.
- Un meublé de tourisme classé : il peut avoir un seuil de micro-BIC différent mais ses recettes comptent aussi pour le statut.
- La location à une société ou à un exploitant : les recettes perçues de l’exploitant (loyers du bail commercial) sont des recettes de location meublée du propriétaire.
Ce que la comparaison change à l’achat
Quand on prépare un achat, deux erreurs reviennent. La première est de supposer que le statut LMNP est acquis une fois pour toutes alors qu’il se réapprécie chaque année. La seconde est de se concentrer sur le déficit imputable sur le revenu global, spécifique au statut professionnel, alors qu’il s’accompagne de cotisations sociales et d’un régime de plus-values différent. Pour un premier investissement dans un seul logement, la situation de loueur non professionnel est de loin la plus fréquente ; elle correspond à ce que simule notre outil. Si vous envisagez plusieurs lots, ou si vos autres revenus d’activité sont faibles, demandez un avis spécialisé avant de signer le deuxième achat.
Où trouver l’information officielle
Les pages impots.gouv.fr et service-public.gouv.fr cités en bas de ce guide décrivent la règle et sont mises à jour chaque année. Pour une situation chiffrée, un expert-comptable ou un conseiller fiscal doit établir le calcul : ce site ne remplace pas son avis.
Dans le simulateur. Notre outil vous signale un « point à vérifier » quand vos recettes dépassent 23 000 € : il ne tranche pas votre statut, qui dépend aussi des revenus du foyer.
À ne pas confondre
- Micro-BIC et statut : le micro-BIC est un régime d’imposition, le LMNP est un statut. On peut être LMNP au micro-BIC ou au réel.
- LMNP et SCI : louer via une société relève d’autres règles. Prenez un avis spécialisé avant de structurer l’achat.
- Location meublée de tourisme et longue durée : les seuils du micro-BIC diffèrent (15 000 € pour un meublé de tourisme non classé, 83 600 € pour la longue durée en 2026), mais le seuil de 23 000 € du statut professionnel reste un repère distinct.
Informations générales à jour au 10 novembre 2026. Pour votre situation, rapprochez-vous d’un expert-comptable ou d’un conseiller fiscal.