Ce qui a changé le 15 février 2025
Avant 2025, un loueur meublé non professionnel pouvait amortir son logement pendant des années, puis le revendre en calculant la plus-value comme un particulier ordinaire, sans tenir compte des amortissements qu’il avait déduits. Cet écart était souvent présenté comme l’un des grands atouts du LMNP.
L’article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) a ajouté un III à l’article 150 VB du code général des impôts : le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value est désormais diminué des amortissements déduits au titre de l’activité. Service-public.gouv.fr précise que cette règle vise les ventes réalisées depuis le 15 février 2025.
Le gouvernement a confirmé la portée de la mesure dans une réponse ministérielle publiée le 24 mars 2026 : le régime s’applique « aux cessions de biens immobiliers réalisées à compter du lendemain de sa promulgation, quelle que soit la date de mise en location du bien », et l’ensemble des amortissements déduits en application de l’article 39 C pendant la période de location est pris en compte, sous réserve des abattements pour durée de détention.
Le calcul, étape par étape
- Prix de cession : le prix de vente, diminué des frais de vente supportés par le vendeur.
- Prix d’acquisition : prix d’achat, majoré des frais d’acquisition (frais réels ou forfait de 7,5 % du prix d’achat) et, le cas échéant, des travaux.
- Réintégration : le prix d’acquisition est diminué du total des amortissements déduits.
- Plus-value brute : prix de cession moins prix d’acquisition corrigé.
- Abattements pour durée de détention : à partir de la 6e année.
- Imposition : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux sur la plus-value après abattements, plus une taxe supplémentaire au-delà de 50 000 € de plus-value imposable (2 à 6 % selon le montant).
Les abattements pour durée de détention
| Années de détention | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | exonération acquise | 9 % par an |
Après 22 ans, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu ; après 30 ans, elle l’est aussi des prélèvements sociaux. Source : service-public.gouv.fr, fiche F10864.
Un exemple pour comprendre (montants inventés)
Un logement acheté 200 000 €, frais d’acquisition retenus à 15 000 € (forfait de 7,5 %), revendu 200 000 € après 15 ans, avec 40 000 € d’amortissements du bâti déduits.
- Sans réintégration (micro-BIC, ou vente avant la réforme) : prix d’acquisition de 215 000 €, plus-value nulle.
- Avec réintégration : prix d’acquisition corrigé de 175 000 €, plus-value brute de 25 000 €. Après 15 ans, l’abattement est de 60 % pour l’impôt sur le revenu et de 16,5 % pour les prélèvements sociaux. L’impôt s’élève alors à environ 1 900 € d’impôt sur le revenu et 3 600 € de prélèvements sociaux.
Même avec un prix de revente égal au prix d’achat, l’amortissement a donc créé une plus-value imposable. Il ne s’agit pas d’un avantage supprimé, mais d’un avantage décalé et partiellement rendu à la revente. Le résultat final dépend du prix de revente, de la durée de détention et de votre tranche d’imposition à chaque étape : le simulateur chiffre ces paramètres.
Ce que le micro-BIC change
Au micro-BIC, aucun amortissement n’est déduit : il n’y a donc rien à réintégrer. C’est une des raisons pour lesquelles, sur longue durée et avec peu de charges, le micro-BIC peut rester compétitif une fois la revente prise en compte.
Les exceptions, et ce qui reste incertain
D’après les commentaires professionnels consultés, la réintégration ne s’applique pas à certains logements situés dans des résidences réservées à l’accueil exclusif de publics précis (étudiants, jeunes en formation ou en stage, personnes âgées ou handicapées) ni dans certains établissements médico-sociaux ; ces textes renvoient notamment aux articles L. 631-12 et L. 631-13 du code de la construction et de l’habitation. La liste est présentée comme limitative : une résidence de tourisme ou d’affaires n’est pas concernée par l’exception. Vérifiez le texte de l’article 150 VB du CGI et la nature précise de la résidence avant toute décision.
Deux points restaient à confirmer par la doctrine administrative (BOFiP) à la date de rédaction : le traitement exact des amortissements « différés » (non déduits faute de résultat suffisant) et celui du mobilier. Notre simulateur retient une hypothèse prudente et la rend visible.
Bien préparer la revente dès l’achat
- Ne comptez pas sur une hausse du prix : testez un prix de revente égal au prix d’achat, voire inférieur.
- Comparez micro-BIC et réel avec la revente incluse, pas seulement l’impôt annuel.
- Notez la nature de la résidence : l’exception n’est pas la même selon le public accueilli.
- Prévoyez la liquidité : un lot en résidence gérée se revend à un acquéreur qui reprend le bail et l’exploitant.
- Gardez vos justificatifs : tableaux d’amortissement, liasses fiscales, factures.
À retenir. Depuis le 15 février 2025, l’amortissement LMNP est un report d’impôt, pas une exonération. Il peut rester intéressant, mais seulement si le calcul inclut la revente.
Informations générales à jour au 10 novembre 2026. Elles ne remplacent pas l’avis d’un expert-comptable ou d’un notaire.