Amortir, c’est quoi ?
En comptabilité, un bien qui sert à une activité perd de la valeur avec le temps. L’amortissement constate cette perte en étalant le coût du bien sur sa durée d’utilisation. En fiscalité de la location meublée, il se traduit par une charge déductible : service-public.gouv.fr indique qu’un loueur au régime réel peut déduire « l’amortissement du prix d’achat des biens (logement et meubles) », à condition d’en justifier.
C’est une charge « sans décaissement » : vous ne dépensez rien chaque année, mais vous réduisez le résultat imposable. C’est le mécanisme qui permet à certains loueurs meublés de déclarer un résultat proche de zéro alors qu’ils encaissent des loyers.
Ce qui s’amortit, ce qui ne s’amortit pas
| Élément | Amortissable ? | Remarque |
|---|---|---|
| Terrain | Non | Il ne se déprécie pas. Sa part dans le prix doit être déterminée. |
| Construction (gros œuvre, façade, toiture) | Oui | Durées longues, souvent plusieurs décennies. |
| Installations techniques, agencements | Oui | Durées plus courtes que le gros œuvre. |
| Mobilier et équipements | Oui | Durées courtes, quelques années. |
| Frais d’acquisition (notaire, droits) | Selon la pratique comptable | Souvent déduits la première année ou intégrés au prix et amortis : choix à faire valider par le comptable. |
| Travaux d’amélioration | Oui | Amortis selon leur nature. |
Le découpage par composants est la méthode la plus fine : chaque élément du bâtiment est amorti sur sa propre durée. Il n’existe pas de barème légal unique : les durées se fixent d’après l’usage réel et doivent pouvoir être justifiées en cas de contrôle. Notre simulateur retient, pour simplifier, une seule durée pour le bâti et une pour le mobilier, que vous pouvez modifier : c’est une simplification volontaire, pas une règle.
La limite : l’amortissement ne crée pas de déficit
L’article 39 C du code général des impôts encadre la déduction. La doctrine administrative (BOFiP) précise que, pour les biens donnés en location, l’amortissement est admis dans la limite du loyer acquis, diminué des autres charges. La fraction qui dépasse cette différence ne peut pas être déduite au titre de l’exercice, mais elle est susceptible d’être déduite des résultats des exercices suivants.
Exemple d’illustration (montants inventés) : loyers de 9 000 €, charges et intérêts de 5 000 €, amortissement de 6 000 €. Le résultat avant amortissement est de 4 000 € : l’amortissement déductible est plafonné à 4 000 €, les 2 000 € restants sont reportés. Le résultat imposable est nul, sans déficit.
En revanche, si les charges hors amortissement dépassent les loyers, il se crée bien un déficit, qui se reporte sur dix ans sur les seuls revenus de location meublée non professionnelle.
Un exemple de tableau d’amortissement (montants inventés)
Pour un logement acheté 200 000 €, dont 15 % de terrain, et 8 000 € de mobilier, une approche simplifiée donne :
| Poste | Base amortissable | Durée retenue | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Bâti (85 % de 200 000 €) | 170 000 € | 30 ans | environ 5 670 € |
| Mobilier | 8 000 € | 7 ans | environ 1 140 € |
| Total | 178 000 € | environ 6 810 € |
Ce tableau est une illustration, pas une recommandation : les durées réelles se justifient bien au cas par cas, et le découpage par composants donne souvent un amortissement annuel différent, plus élevé les premières années. Le point à retenir est l’ordre de grandeur et la logique : base, durée, annuité, puis plafond lié au résultat. Ce plafond est souvent plus contraignant que la durée choisie.
Comparer deux situations très différentes
- Achat à crédit, loyers modestes : les intérêts d’emprunt absorbent une grande part du résultat avant amortissement. L’amortissement est alors en grande partie reporté et peut ne pas être utilisé avant des années.
- Achat sans crédit : les intérêts sont nuls, le résultat avant amortissement est plus élevé et l’amortissement est déduit plus vite, ce qui peut ramener l’impôt à zéro sur les loyers plus longtemps.
Dans les deux cas, un amortissement non utilisé n’est pas un gain : c’est un report dont la valeur dépend de l’avenir. C’est un argument pour comparer les situations au cas par cas avec le simulateur plutôt que de se fier à un chiffre moyen.
Un avantage qui ne dure pas toujours
Plusieurs mécanismes limitent l’effet de l’amortissement :
- Le report s’accumule quand les loyers sont faibles : vous cumulez des amortissements non déduits, dont la valeur à la revente est incertaine. Faites confirmer par un professionnel ce qu’il advient du stock restant lors de la cession.
- Les amortissements déjà déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, quelle que soit la date de mise en location, comme l’a rappelé le gouvernement dans sa réponse à la question écrite n° 10097 publiée le 24 mars 2026. Voir le guide sur la revente.
- Le texte peut évoluer : un plafonnement de l’amortissement a été proposé dans le projet de loi de finances pour 2027 (voir l’état des lieux).
Comment l’utiliser sans se tromper
- Répartir le prix entre terrain, gros œuvre, équipements et mobilier avec des justificatifs (expert-comptable, acte, devis de mobilier).
- Séparer l’amortissement du bien et celui du mobilier dans votre tableau : ils n’ont pas le même sort à la revente.
- Raisonner sur la durée de détention : si vous revendez dans quelques années, l’économie d’impôt d’aujourd’hui peut revenir sous forme de plus-value plus élevée.
- Simuler plusieurs scénarios de prix de revente, sans supposer une hausse : un prix de revente égal au prix d’achat est un bon scénario de prudence. Le simulateur le permet.
Les erreurs fréquentes
- Amortir 100 % du prix, terrain compris.
- Oublier que l’amortissement ne peut pas créer de déficit et croire que des « pertes » sont imputables sur le salaire.
- Confondre durée d’amortissement comptable et durée du prêt.
- Négliger les justificatifs : factures de mobilier, répartition terrain/bâti.
À retenir. L’amortissement réduit l’impôt pendant la location et se paie en partie à la revente. Il faut le comparer au micro-BIC avec vos chiffres, pas avec ceux d’une brochure commerciale.
Informations générales mises à jour le 10 novembre 2026, sans valeur de conseil personnalisé.