Étape 1 : déclarer le début d’activité
Même si vous louez un seul studio, la location meublée est une activité commerciale. Impots.gouv.fr rappelle que l’immatriculation est obligatoire quel que soit le statut, via le guichet des formalités des entreprises, dans les 15 jours suivant le début de l’activité. La démarche est gratuite et vous attribue un numéro SIRET. C’est aussi à ce moment que vous indiquez le régime choisi : micro-BIC ou réel.
Pour un meublé de tourisme ou une chambre d’hôtes, une déclaration en mairie s’ajoute, et certaines communes exigent une autorisation préalable de changement d’usage. Renseignez-vous auprès de votre mairie avant de louer.
Étape 2 : la cotisation foncière des entreprises (CFE)
La location meublée est par nature une activité commerciale : impots.gouv.fr précise que, même si vous n’êtes pas une entreprise mais un particulier, vous restez redevable de la CFE, sauf exonération. Les principales exonérations indiquées sont les suivantes :
- vos recettes ou votre chiffre d’affaires ne dépassent pas 5 000 € ;
- la location occasionnelle et non répétée d’une partie de votre habitation personnelle ;
- la location d’une partie de votre résidence principale à un locataire qui en fait sa résidence principale, à un prix raisonnable ;
- la location de votre habitation personnelle en meublé de tourisme, sauf délibération contraire de la collectivité locale.
Le service compétent est le service des impôts des entreprises du lieu du logement. Les montants dépendent de la commune : ne les estimez pas à la louche, interrogez le service ou consultez votre avis. Une déclaration initiale (formulaire n° 1447-C-SD) est demandée la première année ; elle est à déposer, selon impots.gouv.fr, au plus tard le 31 décembre.
Étape 3 : déclarer ses revenus chaque année
Au micro-BIC
Vous déclarez le montant brut de vos recettes, soit en ligne, soit sur la déclaration complémentaire n° 2042 C-PRO. L’administration applique l’abattement de 50 % (30 % pour un meublé de tourisme non classé), avec un minimum de 305 €. Si vos recettes sont inférieures à 305 €, aucun impôt n’est dû.
Au régime réel
Vous remplissez le formulaire n° 2031-SD, qui détaille recettes, charges, amortissements et résultat, puis vous reportez les montants sur la déclaration n° 2042 C-PRO. Vous devez conserver les justificatifs : factures, tableaux d’amortissement, relevés de prêt. La plupart des loueurs au réel font appel à un expert-comptable, dont les honoraires sont une charge déductible.
Étape 4 : l’option pour le régime réel
Le micro-BIC s’applique par défaut dans les seuils de recettes. Pour passer au réel, il faut opter dans les délais de la déclaration de revenus. L’option est reconduite tacitement chaque année, sauf renonciation. Pour les revenus 2026, service-public.gouv.fr indique qu’elle devait être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration des revenus 2025, au printemps 2026.
Quelques points de vigilance
- Les seuils s’apprécient sur les recettes de l’année précédente ou de l’avant-dernière année : un dépassement ponctuel ne produit pas toujours un effet immédiat.
- Les prélèvements sociaux (18,6 % en 2026 pour la location meublée non professionnelle) s’appliquent au résultat net, que vous soyez au micro-BIC ou au réel.
- Le bail et le mobilier doivent respecter les règles de la location meublée : voir le guide sur le bail meublé.
- Les montants fiscaux évoluent : vérifiez les seuils chaque année avant de déclarer.
Les justificatifs à conserver
Quel que soit le régime, gardez de quoi justifier vos déclarations en cas de demande de l’administration : le bail et ses avenants, l’inventaire du mobilier, les quittances ou relevés bancaires des loyers, l’acte d’achat avec la répartition du prix, les factures de mobilier et de travaux, l’avis de taxe foncière et les relevés de charges de copropriété. Au régime réel, y ajouter le tableau d’amortissement et le tableau d’amortissement du prêt, qui détaille la part d’intérêts de chaque année. Conservez ces pièces plusieurs années : l’administration dispose d’un délai de reprise, et les amortissements reportés comme les déficits se rappellent sur de longues périodes.
Micro-BIC ou réel : l’impact sur vos démarches
Le micro-BIC se contente de la déclaration des recettes : pas de comptabilité à tenir, mais pas de déduction des charges. Le régime réel exige une comptabilité de recettes et de dépenses, un tableau d’amortissement et la liasse fiscale. Le temps passé et l’honoraire éventuel d’un expert-comptable doivent entrer dans votre comparaison, surtout pour un seul petit logement. Notre guide sur le choix du régime détaille les critères.
Ce qu’il faut anticiper à la revente
La vente d’un logement meublé donne lieu à une déclaration de plus-value, établie par le notaire pour le régime des particuliers. Elle intègre désormais la réintégration des amortissements déduits depuis le 15 février 2025 : vos tableaux d’amortissement et vos liasses fiscales doivent donc être complets et à jour le jour de la vente. Rassemblez-les dès l’achat plutôt qu’au moment de vendre. Voir le guide sur la revente.
Checklist
- Choisir le régime (micro-BIC ou réel) avec un chiffrage : simulateur.
- Immatriculer l’activité dans les 15 jours qui suivent la première location.
- Déposer la déclaration de CFE de première année.
- Conserver factures, bail, tableau d’amortissement.
- Déclarer chaque année en avril-mai les recettes ou le résultat.
À retenir. Les démarches sont simples, mais elles comptent : un oubli d’immatriculation ou de déclaration de CFE peut coûter plus cher que l’honoraire d’un professionnel. Faites-vous accompagner si le régime réel vous inquiète.
Informations générales à jour au 10 novembre 2026, sans valeur de conseil personnalisé.